La fórmula para el precio del alquiler: obra nueva, incentivos fiscales, teletrabajo y construcción de viviendas sociales

La caída de la compraventa de viviendas ha tenido un efecto directo en el precio de los alquileres de larga estancia en España. Para Wolo, el mercado del alquiler está inmerso en un círculo vicioso en el cual menos personas pueden acceder a la compra de vivienda y, por lo tanto, disminuye o se estanca la oferta y aumenta la demanda, por ende, el precio de los alquileres sube.

“En el medio y largo plazo, la situación puede derivar en un problema aún mayor de accesibilidad a la vivienda por parte de las personas con ingresos más bajos y en la desaceleración de la inversión en construcción de vivienda nueva, dado por la dificultad de los promotores de dar salida a éstas”, explica Germán Rabellino, CMO de Wolo. Sobre todo, si tenemos en cuenta que la subida de tipos tiene un efecto similar, ya que aumenta los costes de financiación y, por lo tanto, acaba por desincentivar la compra de pisos.

El Gobierno de España, por su parte, prevé aprobar la Ley de la Vivienda, que regula los alquileres. Sobre ella, el experto de Wolo sostiene que “aunque a corto plazo puede resultar efectiva, la nueva Ley de Vivienda a medio y largo plazo puede tener el efecto contrario al que se busca si no se aplican a la vez incentivos fiscales a los propietarios”. Germán Rabellino mantiene que “dada su incidencia directa en la rentabilidad del alquiler, el control de precios puede hacer que muchos propietarios se decidan por vender en vez de alquilar. Esto disminuiría aún más la oferta de pisos y aliviaría la demanda, pero no en igual medida. ¿Cuál es el problema? Que, si este trasvase del alquiler a la compra no va acompañado de políticas de incentivo a la inversión para dar salida a esas ‘nuevas’ viviendas para que se vuelquen en el mercado del alquiler, el problema de fondo no se solucionaría y se dificultará, de nuevo, la accesibilidad a la vivienda”.

En relación a esto, este experto señala los casos de Portugal e Italia. “En ambos países, donde también existen regulaciones, los propietarios son compensados con incentivos fiscales para que sigan alquilando sus viviendas. En Portugal, donde se aplica una política de límite a la subida de los alquileres del 2%, los propietarios se benefician de reducciones en el IRS o IRC, que son como el IRPF y el Impuesto de Sociedad en España; mientras que en el país transalpino, en cambio, existen contratos de alquiler regulados y los propietarios tienen beneficios sobre el IRPF, el impuesto de matriculación y un tipo rebajado del 10%, si se opta por un precio de alquiler reducido, al mismo tiempo que los inquilinos, si usan la casa como vivienda habitual, pueden acogerse a desgravaciones fiscales en función de la renta”, mantiene Germán Rabellino.

 Y en este escenario, la mayor preocupación sigue estando, por tanto, vinculada al precio del alquiler. Según destaca Wolo, “desde el final de la pandemia venimos experimentando aumentos en el precio de los alquileres. Creemos que esto seguirá así, al menos durante 2023, aunque en menor medida de lo que vivimos en 2022”. Para la plataforma especializada en alquileres de larga duración, “donde veremos una mayor afectación será en las grandes capitales como Madrid, que ya se acerca a su máximo histórico de 16,8 €/m2 alcanzado en mayo de 2020, y Barcelona, que en enero de este año alcanzó los 19,8 €/m2, un precio sin precedentes”.

Lo cierto es que Barcelona y Madrid son ciudades con un mercado de alquiler tensionado y no parece que vaya a cambiar en los próximos meses. “Hasta que no se tomen acciones que fomenten la construcción de obra nueva, los modelos build to rent, el movimiento de personas fuera de las capitales de provincia o que el mismo Gobierno comience a construir viviendas sociales para dinamizar el mercado de los alquileres, es esperable que los precios sigan al alza. Tanto en Madrid y Barcelona como en el resto de capitales de provincia”, sentencian desde Wolo.

 RETOS A LOS QUE SE ENFRENTARÁ EL ALQUILER DE CARA AL PERIODO 2023-2025

Para Germán Rabellino, “el reto está en cómo fomentar la oferta de vivienda en alquiler”. Medidas como los incentivos fiscales a los propietarios y la construcción de obra nueva, o la construcción de vivienda social por parte del Gobierno para dinamizar el mercado inmobiliario y dar accesibilidad a la vivienda a las personas con menos recursos, son solo algunas de las medidas que podrían ayudar a resolver esta cuestión.

Otro de los retos será el fomento de medidas que apoyen el teletrabajo y el empleo de calidad en pueblos y pequeñas ciudades. “Esto haría posible un mercado inmobiliario menos tensionado y ayudaría así a que más personas se decidan por ir a vivir a estas poblaciones”, apuntan desde Wolo.

En este escenario, ¿qué pueden hacer propietarios e inquilinos para ‘entenderse’? Para la plataforma especializada en alquileres de larga duración existe una realidad en el mercado inmobiliario español y es que casi el 92% de las viviendas en alquiler pertenecen a pequeños propietarios (personas con hasta una o dos viviendas en propiedad).

“Descargar en ellos la responsabilidad de llegar a un acuerdo o bajar los precios, sería una irresponsabilidad. Dicho esto, lo mínimo que pueden hacer los propietarios es buscar precios acordes al mercado y no por encima, tener sus pisos en condiciones óptimas, y rebajar las exigencias de entrada a los inquilinos (garantías adicionales)”. Germán Rabellino apunta que “esta última medida, que se asocia a la tranquilidad que da a los propietarios el tener un dinero extra a modo de garantía ante eventualidades, se ve solventada hoy día con la evolución y accesibilidad de servicios de protección contra impagos orientados a los pequeños propietarios”.